Om te bepalen hoeveel hypotheek u kunt krijgen op basis van uw inkomen, wordt een inkomenstoets gedaan. Dit wordt loan-to-income (LTI) genoemd.
Daarnaast mag de maximale hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de waarde van het huis. Dit wordt loan-to-value (LTV) genoemd.
Hierop is een uitzondering mogelijk indien u kunt aantonen dat u wilt investeren om uw huis energiezuiniger te maken. De hypotheek mag dan 106% van de woningwaarde bedragen. De waarde van de woning, na het energiezuiniger maken, stijgt niet per definitie ook € 9.000,00 als u voor € 9.000,00 investeert.
Er wordt gekeken naar 4 factoren bij de bepaling van de maximale hypotheek
1. Het inkomen
2. Marktwaarde van de woning
3. Financiële verplichtingen
4. Rente.
Inkomen & hypotheek
De maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen. De overheid heeft daarom in een wet vastgelegd welk percentage van uw inkomen besteed mag worden aan de lasten van de hypotheek. Deze normen zijn opgenomen in de tijdelijke regeling hypothecair krediet. Het Nibud is nauw betrokken bij deze regeling, zij stellen de financieringslastpercentages vast.
Hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages te hanteren.
Marktwaarde woning:
De hypotheekverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. In de meeste gevallen is dit de koopprijs of de getaxeerde waarde, eventueel na verbouw. Bij nieuwbouw de koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met meerwerk, bouwrente en grondprijs.
Financiële verplichtingen:
Er wordt rekening gehouden met bestaande leningen, zoals consumptief krediet, private autolease, telefoon op afbetaling, studieschulden, etc.
Door deze leningen heeft u minder ruimte in uw inkomen om de hypotheeklasten te betalen. Consumptief krediet telt voor 2% van de kredietgrens per maand mee als financiële verplichting.
Bij studieschulden geldt een andere regeling. Bij een studie begonnen voor 1 september 2015 wordt 0,75% meegeteld. Na 1 september voor 0,45%.
Een studieschuld van € 10.000,00 zal de maximale hypotheek globaal met € 20.000,00 verminderen. Bij een studie na 1 september 2015 is dit bedrag globaal € 12.500,00.
Hypotheek rente:
Bij een lage rente kan er in principe meer geleend worden. Dit gaat niet in alle gevallen op, maar het gaat te ver omdat hier uit te leggen.
Verder is de stelregel dat de maximale hypotheek lager wordt als u kiest voor een korte rentevast periode. De reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevast periode te kiezen indien ten opzichte van het inkomen een hoog bedrag wordt geleend. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente, maar hoe korter de rentevast periode hoe sneller u de negatieve gevolgen gaat merken indien de rente sterk gaat stijgen. Immers indien u een hele korte rentevast periode heeft gekozen, stel 2 jaar, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. Hypotheekverstrekkers houden hier rekening mee en hanteren het principe dat de maximale hypotheek bij een rentevast periode van 10 jaar of langer hoger is dan bij een rentevast periode korter dan 10 jaar.